Проверка документов при покупке квартиры в новостройке

Для защиты прав дольщиков существует закон №214 от 30.12.2004, который называется  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Этот закон охватывает распространённые мошеннические схемы:

• девелопер продаёт одну и ту же квартиру несколько раз;
• дольщик получает совсем не ту квартиру, за которую платил;
• деньги собираются с дольщиков, но строительство даже не начинается.

По закону любая сделка должна регистрироваться в Росреестре. Это позволяет производить доскональные проверки документов застройщика. Каждый квартал застройщик обязан отчитываться о своих расходах и проданных квартирах в органы контроля долевого строительства.

Закон также обязывает застройщиков выкладывать в свободный доступ сопутствующие строительству документы, а именно: правоустанавливающие документы на землю, разрешение на строительство дома, сведения об инвесторах и подрядчиках, информацию о завершённых проектах.

Этот закон не даёт стопроцентной защиты, хотя и минимизирует риски при приобретении квартиры. Например, по закону застройщик имеет право переносить сроки сдачи строительства, предупредив дольщиков за два месяца. Если он будет так поступать несколько раз — это уже долгострой.

Очень важно проверять договор о долевом участии и другие документы при покупке квартиры:

• учредительный договор и устав застройщика;
• свидетельство о госрегистрации застройщика;
• свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе.

Ко всем этим документам вы имеет доступ на основании Федерального закона 214 (статья 20). Также застройщик обязан предоставить данных о всех предыдущих проектах за последние 3 года.

Если риэлтор отказывается предоставлять информацию о застройщике — лучше отказаться от сделки. Также стоит насторожиться, если нет сведений о предыдущих проектах, поскольку часто застройщики регистрируют новое юрлицо для каждого строительного объекта.

Дольщик также имеет право на доступ к проектной декларации (Федеральный закон №214, статья 20). Если у застройщика нет проектной декларации, то он не может заключать договор долевого участия. Поэтому если девелопер не хочет предоставлять этот документ, лучше отказаться от вложения своих деньги в такое строительство.

Помимо проектной документации стоит ещё ознакомиться с финансовыми документами — насколько надёжен банк, указанный в банковских реквизитах застройщика; нет ли у застройщика непогашенных задолженностей; не привлекались ли для строительства иные денежные средства кроме вкладов дольщиков, например, банковский кредит.

Проверка документов при покупке квартиры — достаточно непростой процесс, требующий больших затрат времени и определённой подготовки. Возможно, стоит на этом этапе обратиться за юридической помощью к профессионалу.

То же самое касается и ДДУ — лучше показать его юристу. Главное, чтобы он был заключён непосредственно от лица застройщика, на которого оформлен участок земли и разрешение на строительство. Кстати, заключать с застройщиком любой другой договор кроме долевого участия (например, купли-продажи) более рискованно. В таком случае обязанности застройщика ограничены только рамками подписанного договора и не регулируются государством.